Очередная страшная история о том, как одинокий интеллигентный пенсионер лишился квартиры из-за своей веры в людей. История эта неординарная и вдвойне страшная еще и потому, что точка в этом деле до сих пор не поставлена. Получит ли пожилой человек, инвалид по зрению, квартиру назад в собственность, или все будет как обычно: мошенники с деньгами останутся на свободе, обманутый дедушка – ни с чем, а Сбербанк продолжит продвигать свой лозунг о том, что при получении ипотеки объект недвижимости проходит все необходимые юридические проверки? История началась в 2016 году, когда Левинская Анжелика Борисовна и ее супруг обратились к своему старому знакомому, Фейгину Борису Львовичу, с предложением купить у него квартиру. Но вот незадача: необходимой суммы денег у Левинской не было, а подписывать договор купли-продажи с рассрочкой платежа она не хотела из-за возникающего обременения на квартиру. Пользуясь доверчивостью Фейгина и хорошими с ним отношениями, Левинская предложила продавцу квартиры провернуть параллельно две сделки: обычную куплю-продажу квартиры с указанием на то, что все расчёты между сторонами состоялись, с актом приемки-передачи и регистрацией сделки в Росреестре, и договор займа, по которому Фейгин предоставлял Левинской деньги в долг на срок три года для покупки его же квартиры. Квартира при этом залогом не обременялась. Дальше события развивались стремительно. После регистрации договора купли-продажи, Левинская разместила объявление о дальнейшей продаже квартиры и через два месяца продала её третьим лицам за сумму, на 20 % меньше той, которую сама, якобы, «заплатила». Сделка была оформлена с использованием материнского капитала и частично за счет средств ипотеки от Сбербанка, который, не только оформил сделку, но и, якобы, проверил юридическую чистоту объекта недвижимости.
Все перечисленные обстоятельства сделки имеют существенное значение для определения добросовестности покупателей. Критерии добросовестности в законе, к сожалению, не прописаны, но хорошо известны из судебной практики: покупатель для того, чтобы считаться добросовестным и сохранить за собой право на недвижимость, должен действовать настолько осмотрительно и добросовестно, насколько это возможно в текущей ситуации.
Покупка квартиры через два месяца после приобретения права собственности предыдущим продавцом (само объявление о продаже было размещено на следующий день после перехода права собственности) не выглядит осмотрительным приобретением, тем более что Левинская даже не смогла объяснить, для чего она квартиру сначала купила, а потом продала, да еще и значительно дешевле. Любая покупка чего-либо на 15-20 %ниже рыночной стоимости, особенно, если речь идет о дорогостоящей недвижимости, изначально исключает признание судами добросовестности покупателей: купил дешевле – должен был думать, чем обоснована эта цена. Юристы Сбербанка, конечно, ни о чем подобном не слышали, и о том, что их покупатели добросовестными являться не будут, своим клиентам-заемщикам в момент заключения договора не сообщили. Это и понятно: банки продают не квартиры, а кредиты. Фейгин, не подозревавший о перепродаже квартиру, три года ничего не предпринимал и ждал, пока Левинская, наконец, вернет ему долг. По истечении срока договора займа он заподозрил неладное, и выяснил, что договор займа подписывала не Левинская, а неизвестное третье лицо. То есть, момента подписания договора займа собственник квартиры не видел, а получил на руки уже подписанные документы (факт подделки подписи в договоре установлен судебной экспертизой).
Вишенка на этом торте – участие в сделке риэлтора, который пропустил опасный момент и не настоял на том, чтобы договор купли-продажи между Фейгиным и Левинской подавался на регистрацию в Росреестр только после подписания договора займа, и сам заем должен был быть оформлен в присутствии собственника квартиры. Суд заочно осудил Левинскую Анжелику Борисовну за мошенничество, приговорив ее к 6 годам лишения свободы, однако, ее местоположение на сегодняшний день не известно.
В период рассмотрения уголовного дела она находилась под подпиской о невыезде, но перед произнесением последнего слова суд неожиданно объявил перерыв на 10 дней, в течение которых подсудимая скрылась.
В ходе рассмотрения уголовного дела Фейгин предъявил к Левинской и нынешним собственникам гражданский иск о возврате квартиры, которая, по сути, была у него похищена. Суд признал за пенсионером право на удовлетворение гражданского иска и передал его в коллегию по гражданским делам. Суд первой инстанции, рассмотрев гражданский иск, также удовлетворил требования Фейгина, и сделал это совершенно законно: новые покупатели не смогли объяснить, почему они купили квартиру существенно дешевле рынка. Апелляция это решение отменила несмотря на то, что в этом случае (и во многих подобных) покупатели вообще были не вправе ссылаться в суде на свою добросовестность, потому как приобрели квартиру существенно дешевле рыночной цены (что было им, безусловно, известно, так как при допросе в уголовном суде они пояснили, что именно очень низкая цена стала решающим факторам для принятия решения о покупке). Второе сомнительное обстоятельство – покупка квартиры у собственника, владеющего недвижимостью всего два месяца, и разместившего объявление о её продаже сразу же после получения права собственности.
Закон содержит специальную норму, позволяющую Фейгину истребовать похищенную у него квартиру из владения третьих лиц. Ипотека и многодетность, к сожалению, к делу никак не относятся, а Сбербанку и нынешним собственникам нужно было внимательно проверять оформляемую сделку и отказаться от её заключения при наличии всех подозрительных обстоятельств.
Адвокат Ирина Зуй
Источник: big-stars.ru
